過去五年“金九銀十”表現(xiàn)各異 宏觀調(diào)控影響效果凸顯

　　“金九銀十”，首先是一個時間概念，秋高氣爽、臨近兩節(jié)，消費者的消費欲望有所增強，在各行各業(yè)也被看做是銷售的最佳時機，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院表示：回顧2006-2010年天津歷年“金九銀十”的二手房市場的表現(xiàn)不難發(fā)現(xiàn)，除2009及2010年宏觀調(diào)控作用較弱的市場背景下，“金九銀十”市場表現(xiàn)突出以外，凡處于調(diào)控時期的市場均難以出現(xiàn)“金九銀十”的銷售旺季：

　　2006年，為切實解決部分地區(qū)房價過快上漲，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（簡稱“國六條”），其中對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易,按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅改為“不足5年”，大大提高了二手房交易環(huán)節(jié)的稅費成本，受此影響06年“金九銀十”成交出現(xiàn)較大降幅。

　　2007年，為嚴(yán)守“保障自住、抑制投資、打擊投機”，“9.27”二套房貸新政亮相，“首付至少四成、利率上浮10%”的貸款模式無疑提高了購房者的準(zhǔn)入門檻，增加了購買壓力，因此在打擊投資投機行為的同時，大量改善型自住需求也受到抑制，因此自政策出臺之后的10月開始，市場成交量快速萎縮。

　　2008年，繼“9.27”新政出臺之后，08年初“拐點論”熱吵，樓市也隨之進入濃厚的觀望氣氛，加之8月奧運會的召開使得購房者對奧運之后房價下降抱有強烈的主觀臆斷，觀望更加濃郁，08年的“金九銀十”更是創(chuàng)下二手房交易的最低值。

　　2009年，在各項寬松政策的影響下，市場成交量大幅反彈， 9月二手私產(chǎn)住宅成交9994套達年內(nèi)次高點，進入十月，國慶長假期間購房者看房熱情高漲，二手房市場表現(xiàn)搶眼，使得“金九銀十”整體成交量高于前三年的最高水平，市場創(chuàng)下了歷年來的最佳表現(xiàn)。

　　2010年，自4月國家出臺樓市調(diào)控政策“新國十條”已有五個多月的時間，市場已走出政策所帶來的首輪觀望，加之成交量的減少并未導(dǎo)致成交價格的明顯降低，這也與購房者對于房價大幅下降的預(yù)期明顯不符，截止8月底已有部分購房者開始入市，市場成交量出現(xiàn)反彈，使得“金九銀十”的表現(xiàn)整體趨于樂觀。

　　宏觀調(diào)控政策不斷加碼 今年“金九銀十”恐難創(chuàng)最佳表現(xiàn)

　　通過對歷年“金九銀十”天津二手房市場成交量的回顧，不難發(fā)現(xiàn)政策的調(diào)控對于“金九銀十”具有較大的影響。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院認(rèn)為，在宏觀政策不斷從緊的背景下，2011年天津二手房市場成交量已連續(xù)出現(xiàn)四個月的下滑，8月市場表現(xiàn)仍然乏力，預(yù)計成交量或?qū)⒗^續(xù)走低，對于即將到來的“金九銀十”，伴隨新建商品房新增供應(yīng)的集中釋放，勢必帶動成交量出現(xiàn)小幅的增量，但是從整體政策的背景來看，仍難以出現(xiàn)大幅反彈。

　　一方面，2011年國家對于樓市的宏觀調(diào)控從力度上看均嚴(yán)格于往年，如“限貸”、“限購”等政策直接抑制了市場中的不合理需求，使其難以入市；加之金融信貸政策的從緊，使得銀行在貸款額度放款速度上受到影響，連續(xù)的加息也使得部分購房者因購買實力受到挑戰(zhàn)而無法入市，這些政策均使得“金九銀十”的市場缺乏大量新增需求集中入市的支持；

　　另一方面，與2010年處于調(diào)控中的市場相比，今年宏觀調(diào)控的持續(xù)性更強，如2010年的“金九銀十”處于首輪宏觀調(diào)控消化期的末期，加之市場無新一輪政策出臺，受眾對于市場階段性的觀望減弱，使得成交出現(xiàn)反彈；而今年在上半年調(diào)控消化期減弱的時點，國家出臺“新國五條”以表示調(diào)控的決心，加之信貸政策的持續(xù)從緊，給市場帶來的是調(diào)控持續(xù)從緊的信號，因此受眾對于未來房價將要下滑的主觀預(yù)期仍然強烈，因此成交難以出現(xiàn)大幅反彈。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮認(rèn)為，2011年“限貸”、“限購”等樓市的宏觀調(diào)控政策以及加息等貨幣從緊政策的疊加效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，天津樓市中的投資投機型需求和部分改善型自住需求受到抑制無法入市，尤其進入下半年隨著限購城市范圍的擴大，預(yù)示著樓市的調(diào)整不會放松，政策的嚴(yán)厲性難以支撐市場出現(xiàn)需求集中入市的現(xiàn)象，因此今年“金九銀十”天津的二手房市場難以出現(xiàn)較好的表現(xiàn)。